在当今的经济生活中，商品房抵押贷款成为了许多人解决资金需求的重要手段。然而，在这个过程中，也存在着一些常见的问题需要我们了解和注意。

一、贷款利率和还款方式

贷款利率是商品房抵押贷款中的关键因素之一。不同的银行或金融机构可能提供不同的利率水平，这会直接影响到贷款成本。例如，固定利率在贷款期间保持不变，还款金额相对稳定；而浮动利率则会随着市场利率的变化而调整，可能导致还款金额的波动。

还款方式也是需要重点关注的。常见的有等额本息和等额本金两种方式。等额本息每月还款额固定，但前期还款中利息占比较大；等额本金则每月还款额逐渐减少，前期还款压力较大，但总体利息支出较少。

二、贷款额度和评估价值

银行通常会根据商品房的评估价值来确定贷款额度。但评估价值可能会受到多种因素的影响，如房屋的地理位置、房龄、房屋状况等。有时，借款人期望的贷款额度与实际获批的额度可能存在差距。

比如，位于繁华地段且房龄较新、保养良好的房屋，评估价值可能较高，从而获得更高的贷款额度；而位置偏远、房龄较长的房屋，评估价值可能相对较低。

三、贷款期限和提前还款

贷款期限的选择要综合考虑自身的还款能力和资金需求。较长的贷款期限可以降低每月还款压力，但总体利息支出会增加；较短的贷款期限则每月还款压力较大，但利息支出较少。

关于提前还款，需要了解银行是否允许提前还款以及是否有违约金等规定。有些银行可能规定在一定期限内提前还款需要支付违约金，而有些银行则没有限制。

四、抵押手续和产权问题

办理商品房抵押贷款需要办理一系列的抵押手续，确保产权清晰、无纠纷。如果房屋存在共有人，需要共有人同意并签字；如果房屋已被抵押或查封，将无法办理抵押贷款。

五、信用记录和收入证明

借款人的信用记录和收入情况对贷款申请至关重要。信用记录不良可能导致贷款申请被拒；而稳定且充足的收入证明则有助于提高贷款获批的可能性和额度。

例如，有多次逾期还款记录的借款人，银行可能会认为其信用风险较高，从而拒绝发放贷款；而有稳定高收入的借款人，银行更愿意提供较高额度的贷款。

总之，在考虑商品房抵押贷款时，需要充分了解和解决这些常见问题，以便做出明智的决策，确保贷款过程顺利且符合自身的利益。