在当今社会，商品房抵押贷款成为了许多人解决资金需求的一种常见方式。然而，需要明确的是，商品房抵押贷款并非毫无限制。

首先，房屋的产权必须清晰明确。如果商品房存在产权纠纷，例如多个共有人之间存在争议，或者房屋的产权归属尚不明确，那么银行等金融机构通常不会接受其作为抵押物。比如，张三和李四共同拥有一套商品房，但两人对于房产的份额划分存在争议，这种情况下，该房产就无法顺利办理抵押贷款。

其次，房屋的房龄也会对抵押贷款产生限制。一般来说，过于老旧的房屋可能难以获得抵押贷款。因为老旧房屋在价值评估上可能会大打折扣，而且存在的潜在风险也相对较高，比如维修成本增加、房屋结构老化等问题。假设一套商品房已经建成超过 30 年，银行可能会因为其潜在风险而拒绝为其提供抵押贷款。

再者，房屋的地理位置也可能成为限制因素之一。位于经济欠发达地区、或者房地产市场不稳定地区的商品房，在抵押贷款时可能会面临较为严格的审核，甚至可能被拒绝。比如在一些偏远的小县城，房地产市场活跃度低，房屋的变现能力差，金融机构可能会谨慎对待这类地区的商品房抵押贷款申请。

另外，借款人的信用状况也是至关重要的。如果借款人有不良信用记录，如多次逾期还款、欠款未还等情况，银行可能会认为其还款能力和信用风险较高，从而限制或拒绝为其提供商品房抵押贷款。比如王五之前的信用卡多次逾期未还，在申请商品房抵押贷款时就很可能遭到银行的拒绝。

还有，贷款用途也会受到限制。商品房抵押贷款的资金一般只能用于合法合规的用途，如企业经营、装修房屋、教育支出等。严禁将贷款资金用于高风险投资、赌博等非法活动。一旦发现贷款用途违规，银行有权提前收回贷款。

总之，商品房抵押贷款虽然为人们提供了一定的资金融通渠道，但也存在着诸多限制。在考虑申请商品房抵押贷款时，借款人应充分了解相关规定和限制，做好充分的准备，以提高贷款申请的成功率和保障自身的权益。同时，金融机构也会通过这些限制来降低风险，确保金融市场的稳定和健康发展。