在需要大额资金时，全款房抵押贷款是一种常见的选择。然而，其利率并非固定不变，而是受到多种因素影响。

首先，要了解央行的基准利率。截至 2024 年 7 月，贷款一年以下（含一年）利率为 4.35%；一年至五年（含五年）利率为 4.75%；五年以上为 4.90%。但实际执行的利率，各银行会根据自身政策和市场情况进行调整。

影响全款房抵押贷款利率的因素主要包括以下方面：

1. 贷款机构政策：不同银行的贷款政策存在差异，利率定价也各不相同。一些大型银行可能提供相对较低的利率，而部分小型银行或其他金融机构的利率可能会稍高。

2. 借款人资信状况：这是关键因素之一。借款人信用良好，如无逾期记录、负债率低、查询次数少等，且收入水平高、还款能力强，或者属于优质单位职工，往往能获得较低的贷款利率。相反，资信状况较差的借款人，可能面临较高的利率，甚至有被拒贷的风险。

3. 房屋价值：价值高且变现能力强的房屋，在抵押贷款时更受青睐，从而可能获得较低利率。房屋的价值通常受地理位置、面积、房龄、户型等因素影响，实际价值需以专业评估机构的评估为准。

4. 贷款期限：一般来说，贷款期限越长，银行承担的风险越高，利率也会相应提高；期限越短，风险越低，利率也相对较低。

5. 贷款用途：房屋抵押贷款分为消费抵押贷款和经营抵押贷款。由于经营抵押贷款有政策扶持，其利率通常比消费贷款利率低。

为了获得较低的全款房抵押贷款利率，借款人可以采取以下措施：

1. 维护良好的信用记录，按时还款，避免逾期。

2. 提前规划贷款，尽量在自身财务状况良好时申请。

3. 比较不同银行的贷款产品和利率，选择最适合自己的机构。

4. 如有可能，尽量选择贷款期限较短的方案。

需要注意的是，具体的贷款利率需要借款人与银行或相关金融机构进行详细咨询和协商。在申请贷款时，务必了解清楚各项条款和费用，确保自身权益。同时，也要根据自己的还款能力合理规划贷款金额和期限，避免因无法按时还款而导致的不良后果。

在北京地区，一些银行的房屋抵押贷款系列产品利率下限已步入“3%”区间，部分情况下还出现“2%”字头的利率。如某建行抵押快贷额度 1000 万、年化 3%，十年期、先息后本、随借随还、公司一年；某安行宅抵贷额度 2000 万、年化 2.8%、十年期、先息后本、新加股东等。

总之，全款房抵押贷款利率的确定较为复杂，借款人应综合考虑自身情况和各银行政策，以获取最有利的贷款条件。同时，建议在选择贷款前咨询专业人士或银行客户经理，以便做出明智的决策。