在现代社会，房本贷款成为了许多人解决资金需求的一种常见方式。然而，房本贷款并非毫无限制，了解这些限制对于有贷款需求的人来说至关重要。

首先，房本贷款对房屋的性质有严格要求。一般来说，只有具备完全产权的商品房、经济适用房、别墅等可以用于抵押申请贷款。小产权房、部分公房、未满 5 年的经济适用房等，往往无法办理房本贷款。因为这些房屋的产权存在不清晰或者政策限制等问题，金融机构为了控制风险，通常不会接受其作为抵押物。

其次，房屋的房龄也会对房本贷款产生限制。大多数金融机构会要求用于抵押的房屋房龄不能太老，通常规定在 20 年以内，部分宽松的可能会放宽到 25 年。房龄过大的房屋，其价值可能会因折旧而降低，同时也可能存在维护成本高、市场需求小等问题，这增加了金融机构的风险。

再者，房屋的评估价值也是一个重要的限制因素。金融机构会委托专业的评估机构对房屋进行评估，根据房屋的地理位置、面积、房龄、装修情况等综合因素确定其价值。一般来说，贷款额度通常是房屋评估价值的一定比例，比如 70%左右。如果房屋评估价值过低，可能无法满足借款人的资金需求。

另外，借款人的个人信用状况也是不容忽视的限制条件。即使有房产作为抵押，金融机构仍会审查借款人的信用记录。如果借款人有严重的逾期还款记录、欠款未还或者信用评分过低，金融机构可能会拒绝贷款申请，或者提高贷款利率以弥补风险。

还有，借款人的还款能力同样是贷款限制的重要方面。金融机构会要求借款人提供收入证明、银行流水等资料，以评估其还款能力。如果借款人的收入不稳定或者负债过高，可能无法获得期望的贷款额度，甚至可能贷款申请被拒。

最后，政策法规的限制也会影响房本贷款。比如，在某些地区，可能会对房地产抵押贷款的用途、额度等有明确的规定。另外，宏观调控政策的变化，如房地产市场调控政策的收紧或放松，也会对房本贷款产生影响。

综上所述，房本贷款虽然是一种常见的融资方式，但存在诸多限制。在考虑申请房本贷款之前，借款人应充分了解这些限制条件，并根据自身情况做好准备，以提高贷款申请的成功率，并确保能够按时足额还款，避免因贷款带来不必要的风险和损失。